Lakóingatlan (otthon) vásárlás részletes ügymenete
Ingatlan vásárlása előtt érdemes minden részletre odafigyelni.
Ha ezeket a lépéseket betartja, akkor jó döntést fog hozni.
Az ingatlanvásárlás alapszabályai
Ingatlanvásárláskor általában nagyobb összegekről van szó, ezért bizonyára nem szeretné, hogy a felkészületlenség miatt kellemetlen meglepetés érje. Vannak lépések, amelyeket vásárlás előtt érdemes betartani. Az Ön életében is biztos eljön egyszer az a pillanat, amikor lakásvásárlásra kerül a sor.
Ilyenkor a legtöbben már tudják, hogy milyen lakást szeretnének, és elképzeléseik alapján próbálják megkeresni azt az ingatlant, ami megfelelne számukra. Az ingatlanvásárlási folyamat egyszerűnek tűnik, de mégis fontos, hogy ne kapkodjuk el ezt a fontos döntést.
Vannak bizonyos lépések, amelyeket érdemes betartani, így a lakásvásárlás menete sokkal könnyebb és kényelmesebb folyamattá válhat.
Mint minden szerződéses megállapodásnál, itt is fennáll az átverés kockázata. Sok példa volt már ilyen helyzetre, ami sok esetben nagy anyagi veszteséget jelent a vevőnek. Sajnos ebben az esetben csak hosszas hivatalos, ügyvédi huzavona után lehet visszakapni a pénzt, de még ez sem jelent 100%-os garanciát.
Az ingatlanvásárlás ügymenetei, lépései:
1. Elképzeléseink és a maximum ár meghatározása.
2. Hitelképesség ellenőrzése, ha hitelre szeretnénk vásárolni ingatlant.
3. Hol legyen az ingatlanunk, terület kigondolása.
4. A megfelelő ingatlan megkeresése.
5. Felkeresni és tárgyalni az ingatlanhirdetőkkel.
6. Ügyvéd felfogadása.
7. Ajánlattétel az ingatlanra.
8. Szerződéskötés.
9. Ingatlan vásárlása, megfizetése.
10. Az ingatlan átvétele.
1. Elképzeléseink és a maximum ár meghatározása.
Első lépésként fontos, hogy kigondoljuk, valójában milyen házra is vágyunk.
Meg kell szabnunk a maximum árat, hogy mennyit szánunk az ingatlan vásárlására.
Egyéb költségeket is kalkuláljunk bele: ügyvéd, statikus, önerő (hitel esetén).
2. Hitelképesség ellenőrzése, ha hitelre szeretnénk vásárolni ingatlant.
A hitelkérelmek túlnyomó többségénél előre tudni, hogy pontosan mit és mennyiért szeretne megvásárolni belőle valaki.
Igen ám, de a terveinket könnyen keresztülhúzhatja, ha nem kapjuk meg a kívánt összeget, vagy ha nem azokkal a feltételekkel kapjuk meg azt, amelyekre számítottunk.
Ha családalapítás céljából szeretnénk lakást vásárolni akkor fontolóra vehetjük a Babaváró hitelt is.
A hitelképességi vizsgálat kritikus pontja a KHR lista lekérdezése, ugyanis a pénzintézet számára ekkorra derül ki, hogy jó vagy rossz adóssal van-e dolga. Az aktív KHR listás negatív minősítés kizáró ok, vagyis amíg nem rendezi a tartozását, addig újabb hitelre ne is számítson a pénzintézetektől.
3. Hol legyen az ingatlanunk, terület kigondolása.
Lakásvásárláskor a harmadik lépés az, hogy hol helyezkedik el, milyen helyen legyen az ingatlanunk.
Aranyszabály:
Az ingatlan belsején és külsején viszonylag könnyen lehet változtatni, az elhelyezkedésén viszont nem tudunk.
Ez azt jelenti, hogy vásárláskor nem feltétlenül a legmenőbb luxus ingatlant kell keresni, hanem azt, milyen előnyös környéken van, és másodsorban, remélhetőleg nem szorul felújításra.
Azt is figyelembe kell vegyük, hogy a lakás milyen távol van a munkahelyünktől, esetleg a belvárostól, az iskolától.
Ha sok időt vesz igénybe a napi közlekedés, akkor lehet, hogy jobban megéri egy kicsivel drágább ingatlant venni, ami közelebb van a belvároshoz. A befektetés megtérülhet, mivel az évek során sokat fogunk költeni üzemanyagra, az elvesztett időről nem is beszélve.
Ingatlan vásárlás előtt ezeket érdemes kiszámolni.
Ezenkívül nem árt, ha van a faluban egy gyógyszertár, posta, közért vagy egy nagyobb üzlet, hiszen így sokkal kényelmesebben telhetnek a mindennapjaink.
4. A megfelelő ingatlan megkeresése.
Ha kialakítottuk az elképzelésünket az álomotthonról, akkor minél előbb neki kell látni a keresésnek, hiszen ez a folyamat akár hetekig, hónapokig tarthat.
Nem olyan könnyű megfelelő ingatlant találni, mint gondolnánk.
A legtöbben általában az interneten kezdik el a kutatást. Érdemes minél több ingatlant keresni, és összehasonlítani azok ár-érték arányát. Sok ingatlan nagyon túl van árazva, és találhatunk ezeknél olcsóbbat, modernebbet, nagyobbat is.
Minden ingatlan különbözik, ezért nagyon sok kérdés merül fel bennünk.
Milyen típusú otthon felel meg leginkább az elképzeléseinknek?
Családi ház, kertes ház vagy panellakás, esetleg új építésű lakóparki lakás vagy talán tanyán szeretnénk lakni?
Mekkora legyen az ingatlan mérete? Gyerekvállalás végett érdemes előre tervezni.
Hol helyezkedjen el, területileg?
Új építésű legyen vagy egy régebbi, ami fel van újítva?
Nagyon fontos, hogy meg legyünk elégedve az ingatlan minden tulajdonságával, hiszen több, mint valószínű, hogy éveket, akár évtizedeket lakunk majd benne: értve ez alatt, hogy a tartófalak nem mozdíthatók, nem alakíthatók.
Mekkora az ingatlan mérete?
Egyáltalán nem mindegy, hogy hány szobás az ingatlan.
Például, ha családalapításon gondolkodunk, akkor mindenképp több szobás lakásra lesz szükségünk. Erre már az elején nem árt gondolni.
5. Felkeresni és tárgyalni az ingatlanhirdetőkkel.
Ha kiszemeltünk egy ingatlant, jó ötlet többször is meglátogatni, beszélgetni a tulajdonossal. Jó, ha egy kicsit megismerjük a személyt, a szokásait. Az sem hátrányos, ha az ingatlan múltjáról is tudunk egy-két információt.
Amennyiben hitelre vásárol lakást, fontos szempont, hogy azonnal költözhető legyen vagy esetleg kisebb festésre szorul egy- két szoba.
Szándéknyilatkozatot javasolt írni a vevőnek, ha tényleg komolyak a szándékai és nagyon szeretné megvenni az ingatlant.
Nehogy közben másnak eladja az eladó, mialatt a vevő intézi az ügyeit.
⚠ Figyeljünk a következőkre:
Az ingatlanra vonatkozó terhekre, hozzá kapcsolódó tartozásokra!
⚠ “Csak egy kizárólagos szerződést kell aláírni” Az ingatlant kínáló trükközők szokása!
Ügyvéd jelenléte nélkül semmilyen szerződést ne írjon alá!
Ne felejtsük el megkérdezni a tulajdonostól, hogy van-e az ingatlannak Energetikai Tanúsítványa.
⚠ Még azelőtt, hogy teljesen elhatároztuk magunkat, elengedhetetlen egy szakértővel is megnézetni az ingatlan állapotát, főleg, ha nem az utóbbi pár évben épült. Egy statikussal mindenképpen konzultáljunk, de előtte az ingatlan tulajdonossal is, hogy engedje a statikusnak, hogy statikusi szakértelemmel szemügyre vegye a házat.
Azért fontos, mert ha nem engedi pl. a padlást vagy a pincét megnézni, akkor nem tud a statikus felelős döntést hozni, és feleslegesen adtunk ki pénzt a számára, plusz a időnk is rámegy.
Az ilyen ingatlannal nem érdemes foglalkozni, mert lehet, hogy a tulajdonos az elrejtett hibákat nem akarja, hogy napvilágra kerüljenek.
6. Ügyvéd felfogadása.
Ha az ingatlan minden szempontból megfelel elvárásoknak, és úgy döntünk, hogy biztosan meg akarjuk vásárolni, akkor keresnünk kell egy jó ügyvédet.
A lakásvásárlási folyamat során bizony számtalanszor előnyös lesz az ügyvédi segítség.
Az ügyvéd megbizonyosodik arról, hogy a házzal és eladóval kapcsolatos összes irat hiteles. Kiderülhet az is, ha van az ingatlanon jelzálogjog vagy egyéb önkormányzati tartozás van.
Ezt persze meg kell fizetni, így több kiadásunk lesz, viszont ha átvernek, sokkal nagyobb összeget bukhatunk.
7. Ajánlattétel az ingatlanra.
Ha a fent említett módon át lett nézve az ingatlan, és van már ügyvédünk is, akkor jöhet az ajánlattétel.
Ekkor határozzuk meg, hogy mennyit szeretnénk fizetni az ingatlanért, a meghirdetett árral szemben.
Ilyenkor személyesen tárgyalunk az eladóval, és ha lehet, akkor érdemes minél többet lealkudni az árból, amennyire az eladó engedi.
Legtöbbször az eladó előleget is kér, így mindkét fél meggyőződhet arról, hogy komolyak egymás szándékai.
Ez az előleg általában a kiegyezett ár 10-20%-a szokott lenni. Az előleget is ügyvéd jelenlétében fizessük ki.
Nagyon fontos tudni azt, hogy meg nem egyezés esetén, ha úgy döntünk, hogy nem vásároljuk meg az ingatlant, akkor az előleget az utolsó forintig visszakapjuk.
Ritkább esetekben az eladó foglalót kér, ez előszerződésben van megírva. Ez a következőkben különbözik az előlegtől:
Ha a vevő miatt nem történik meg az adásvétel, a vevő nem kapja vissza a foglaló összegét.
Ha az eladó miatt nem megy végbe az üzlet, az eladó a foglaló kétszeresét kell visszafizesse a vevőnek.
▲
8. Szerződéskötés.
Ajánlattétel után adásvételi szerződéskötésre kerül a sor. Az adásvételi szerződés előkészítését, megírását mindig az eladó ügyvédje intézi. A szerződés megkötéséhez az eladó részéről szükséges 1 hónapnál nem régebbi tulajdoni lap is.
Az adásvételi szerződésben szerepelnie kell az összes ingatlanra bejegyzett tehernek, és az eladói jognak is.
Ha jelzálogjog van az ingatlanon, a tehermentesítést vásárlás előtt meg kell beszélni az eladóval.
A szerződésben természetesen le van írva a vételi, költözési és átadási határidő is, amihez mindkét félnek tartania kell magát.
9. Ingatlan vásárlása, megfizetése.
Sokan vásárolnak ingatlan lakáshitel segítségével. Ilyenkor előbb a saját önerőt és a többi költséget kell kifizetni, a bank csak a folyamat legvégén fizeti ki a hiányzó összeget.
A kifizetés után a banknak fogunk tartozni, és a futamidő alatt vissza kell törlesztenünk ezt az összeget.
Amennyiben saját pénzből vesszük meg az ingatlant, a vételárat az eladónak kell kifizetni.
Az eladón kívül vagyonszerzési illetéket (Lakásvásárlási illetéket) is kell fizetnünk, amelyet a vételár alapján számítanak ki.
A CSOK támogatásról itt olvashat.
10. Ingatlan átvétele.
A vevőknek az adásvételi szerződések megkötésekor érdemes odafigyelni, és a felek kötelezettségeit úgy szabályozni, hogy az energetikai tanúsítvány ténylegesen átadásra is kerüljön. Az ingatlan megvásárlása és kifizetése után a két fél írásban kell, hogy megállapodjon a bejelentéssel kapcsolatban.
Ez azt jelenti, hogy az eladó beleegyezik, hogy ezentúl Ön lesz az ingatlan tulajdonosa, az eladó pedig törlésre kerül a nyilvántartásból. Ennél a folyamatnál persze közjegyző, akár ügyvéd is jelen lehet. A folyamat után a kapott nyilatkozattal a földhivatalhoz kell fordulni, itt kerül átíratásra az ingatlan.
A következőkben a közüzemi szolgáltatókat is fel kell keresnünk, hogy tájékoztassuk őket a változással kapcsolatban, hiszen az áram, a víz, a csatorna, a gáz (rezsi) is saját névre kell szóljon, hogy továbbiakban magunk fizetjük a számlákat.
Az átírás után már át is vehetjük a kulcsot, és mielőbb jelentsük be az új lakcímünket a szükséges helyeken.
Sikeres ingatlan vásárlást kívánunk.